Ett reportage om pengar, rör och de beslut som kostar mest att skjuta upp
Styrelseordföranden i en bostadsrättsförening i Stockholm sitter med en kalkyl framför sig som hon helst inte hade velat räkna på. Det är en jämförelse mellan vad stamsaneringen hade kostat 2019, när den första inspektionsrapporten kom, och vad den kostade 2023, när en vattenskada i en av föreningens lägenheter tvingade fram ett akutbeslut.
Skillnaden är 1,4 miljoner kronor.
”Vi visste om det,” säger hon. ”Det stod i rapporten. Teknikerna sa att vi hade kanske tre till fem år på oss. Vi sa att vi skulle titta på det nästa år. Och nästa år. Och sedan hände det.”
Det som hände var att ett gjutjärnsrör från 1967 till slut gav vika vid en svag punkt som inspektionen identifierat fyra år tidigare. Vattnet som läckte ut hann ta sig in i tre lägenheter under ett veckoslut innan det upptäcktes. Sanering. Rivning. Återuppbyggnad. Och sedan, ändå, stamsaneringen som hade behövts oavsett.
”Hade vi gjort det 2019 hade vi sluppit vattenskadan helt,” säger hon. ”Och vi hade sluppit de fyra år av ränta på lån som vi tog för att klara akutinsatsen. Och vi hade sluppit de arga samtal från de tre drabbade lägenheterna.”
Hon pausar.
”Det lönade sig inte att vänta.”
Kalkylen ingen gör – men borde
Det finns en ekonomisk logik i reliningsbeslut som är märkligt frånvarande i de flesta styrelserum och hos de flesta husägare som står inför frågan. Det beror delvis på att kostnaden för att agera är synlig och konkret – en offert med ett tydligt krontal – medan kostnaden för att avvakta är diffus och hypotetisk. Kanske går det bra ytterligare fem år. Kanske tio. Kanske händer ingenting.
Men ”kanske ingenting händer” är inte en ekonomisk kalkyl. Det är en gissning.
RM Relining, som arbetar med stamrenoveringar och relining för bostadsfastigheter, möter regelbundet fastighetsägare och styrelser som gjort den typen av passivt beslut under år och ibland decennier. Mötet sker nästan alltid i ett av två sammanhang: antingen inför en planerad insats, eller i kölvattnet av en akut skada. Kostnadsbilden i de två scenariorna är sällan ens i närheten av jämförbara.
”En planerad stamsanering är ett projekt du kontrollerar,” förklarar en av RM Relings projektledare. ”Du väljer tidpunkt, du upphandlar i lugn och ro, du kommunicerar med de boende i god tid. En akut insats är ingenting av det. Du betalar för prioritet. Du betalar för hastighet. Och du betalar för de följdskador som uppstod under den tid du inte agerade.”
Vad en stamsanering faktiskt kostar – och vad den jämförs med
Priset för en relining i ett flerbostadshus varierar med fastighetens storlek, rörsystemets komplexitet och hur mycket förberedande arbete som krävs. Som riktmärke landar en fullständig stamrelinering i ett normalt flerbostadshus med tio till tjugo lägenheter på mellan 500 000 och 1,5 miljoner kronor beroende på förutsättningarna.
Det är ett belopp som ser stort ut i isolation. Det ser annorlunda ut ställt mot alternativen.
Ett fullständigt rörbyte i samma fastighet – med uppbrytning av bjälklag och golv, rivning av badrumskonstruktioner, nyinstallation och återställning – kostar i regel det dubbla till tredubbla. Och det är direktkostnaden. Till den tillkommer indirekta kostnader: hyresreduktioner för boende som inte kan använda badrum och kök under byggtiden, kostnader för evakuering om projektet är av den omfattningen, och den goodwillkostnad som uppstår när boende upplever månader av byggstök i sin vardag.
En vattenskada i en lägenhet kostar, beroende på omfattning, mellan 50 000 och 500 000 kronor att sanera och återställa. Om skadan beror på ett eftersatt rörsystem och försäkringsbolaget bedömer att fastighetsägaren borde ha vidtagit åtgärder tidigare, kan ersättningen reduceras eller utebli. Det är inte en teoretisk risk – det är ett scenario som upprepas i försäkringstvister varje år.
Egnahemsägaren och diskhon som inte rinner
Erik bor i ett 1960-talshus som han köpte för tolv år sedan. Han visste att rören var gamla när han köpte det – besiktningsmannen noterade det, satte det under ”bevakningspunkter”, och Erik nickade och tänkte att han skulle titta på det så småningom.
Så småningom kom i form av en diskho som tömdes allt långsammare, sedan nästan inte alls, sedan en spolning som orsakade ett dramatiskt gurglande i hela rörsystemet och en källare med en obehaglig lukt som Erik inte kunde förklara.
Rörinspektionen visade ett köksavloppsrör med en effektiv genomloppsdiameter reducerad till ungefär hälften av ursprungsmåttet. Beläggningarna av stelnat fett och kalk hade under tolv år – troligen längre – byggts upp till ett tillstånd där vattnet nätt och jämnt passerade.
”Teknikern sa att det var ett av de mer välmatade rören han sett,” berättar Erik med ett torrt skratt. ”Jag var inte stolt.”
Reliningkostnaden för köksavloppet och badrumsstammen i hans villa landade på drygt 60 000 kronor. Hade han agerat när besiktningsmannen noterade rören tolv år tidigare – ett normalt underhållsåtgärd snarare än en akut insats – hade siffran troligen varit lägre, tidsplanen enklare och resultatet lika bra.
”Nu vet jag vad det kostar att vänta,” säger han. ”Och det är mer än vad det kostar att inte göra det.”
Räntans tysta påverkan
Det finns en dimension av reliningekonomin som sällan diskuteras men som är relevant för bostadsrättsföreningar och fastighetsbolag med en underhållsfond att förvalta: tidsvärdet av pengar.
En stamsanering som genomförs i dag och finansieras ur en välskött underhållsfond kostar X kronor. Samma sanering som genomförs om fem år, finansierad med lån efter en akut skada, kostar X kronor plus fem år av ränta på lånet plus eventuella skadekostnader under de fem åren. I ett ränteläge som det Sverige haft de senaste åren är den skillnaden inte försumbar.
Tillväxtverket och Boverket är samstämmiga i sina riktlinjer för fastighetsförvaltning: en välskött underhållsplan med realistiska avsättningar för planerade åtgärder är den mest kostnadseffektiva förvaltningsstrategin för en fastighets tekniska system. Det är en insikt som är lättare att nå när man sitter med kalkylen efter det att skadan hänt än när man sitter med den potentiella investeringen och försöker motivera den för en stämma.
Konversationen i styrelserummet
En styrelseledamot i en bostadsrättsförening i Göteborg beskriver diskussionen som föregick föreningens stamsaneringsbeslut 2022 som en av de mer principiella hon varit med om under sina år i styrelsen.
”Hälften av styrelsen ville göra det. Hälften ville vänta. Argumentet för att vänta var alltid samma: det är mycket pengar, det finns andra saker vi behöver göra, rapporten sa att vi hade några år kvar.”
Det som fällde avgörandet var inte ett tekniskt argument. Det var ett finansiellt: styrelseledamoten som drev frågan hårdast räknade ut vad en vattenskada i föreningens äldsta lägenhet – med originalrör från 1958 – sannolikt skulle kosta, multiplicerat med sannolikheten för att en sådan skada skulle inträffa inom tre år baserat på inspektionsrapporten.
”Förväntad kostnad,” säger hon. ”Det är ett enkelt statistikbegrepp men det förändrade hela diskussionen. Det är inte ’kanske händer ingenting’. Det är: vad kostar det om det händer, och hur stor är risken att det händer? Och när du räknar på det viset ser kalkylen helt annorlunda ut.”
Föreningen beslutade att relina. Projektet genomfördes utan akuta komplikationer. Tre lägenheter fick i samband med inspektionen konstateringar om att deras grenledningar hade skador som utan åtgärd troligen hade gett vattenskador inom ett år.
”De tre lägenheterna,” säger styrelseledamoten, ”betalade för hela projektet. I mening av vad det hade kostat om vi inte gjort det.”
Vad RM Relining ser – från insidan av branschen
RM Relining arbetar med fastigheter i alla storlekar och av alla åldrar, och mönstret de ser är konsekvent nog att vara värt att ta på allvar: de projekt som genomförs planerat och i tid är billigare, smidigare och ger nöjdare beställare än de projekt som genomförs reaktivt efter en incident.
Det är inte en överraskande slutsats. Men det är en slutsats som uppenbarligen inte når fram tillräckligt tydligt, givet hur många projekt som fortfarande initieras av en vattenskada snarare än av en underhållsplan.
Frågan om när relining lönar sig har ett svar som är enklare än de flesta räknar med: det lönar sig när rörsystemet är inspekterat och bedömt som i behov av åtgärd inom en överskådlig tidshorisont. Det lönar sig inte mer om man väntar. Det lönar sig nästan alltid mindre.
Tillbaka i Stockholm
Styrelseordföranden rullar ihop kalkylen och lägger den i en mapp. Det är inte ett dokument hon visar på stämmor – det är för smärtsamt konkret – men det är ett dokument hon håller nära när nästa underhållsfråga dyker upp på dagordningen.
”Nästa gång vi får en inspektionsrapport med en rekommendation,” säger hon, ”kommer jag inte att föreslå att vi avvaktar. Jag kommer att föreslå att vi beräknar vad det kostar att avvakta. Och sedan fattar vi ett informerat beslut.”
Det är en lärdom som kostade 1,4 miljoner kronor att förvärva. Den är nu gratis för alla andra.
Källor: Boverket, riktlinjer för fastighetsförvaltning och underhållsplanering, boverket.se. Tillväxtverket, vägledning för fastighetsekonomisk planering, tillvaxtverket.se. RM Relining, stamrenovering och relining för bostadsfastigheter, rmrelining.se.